El mercado inmobiliario argentino se encuentra ante un posible cambio de paradigma tras el avance de las discusiones legislativas sobre la exención del Impuesto a las Ganancias para los contratos de alquiler. Esta medida, que busca incentivar la oferta de viviendas en un contexto de alta demanda y escasez de unidades, se perfila como una herramienta clave para recomponer la rentabilidad de los propietarios sin necesariamente trasladar todo el costo a los inquilinos. De aprobarse, el sector espera un alivio fiscal que podría dinamizar un mercado que ha sufrido distorsiones severas en los últimos años debido a la inflación y los marcos regulatorios previos.
Según análisis de consultores del sector inmobiliario, la eliminación de la carga de Ganancias sobre los alquileres de vivienda permanente podría elevar la rentabilidad neta de los propietarios entre un 2% y un 4% anual en dólares, dependiendo de la escala tributaria del contribuyente. Actualmente, muchos locadores ven licuados sus ingresos por la combinación de mantenimiento, tasas municipales y el peso impositivo nacional. Los expertos coinciden en que este beneficio impositivo actúa como un “piso de seguridad” que vuelve a colocar al ladrillo como una opción competitiva frente a otros instrumentos financieros.
Los antecedentes inmediatos muestran que la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU vigente ya ha provocado un incremento sustancial en la oferta de unidades disponibles en las principales urbes del país. Sin embargo, el Ministerio de Economía observa que la informalidad sigue siendo un desafío persistente. Con la exención de Ganancias, el Gobierno apunta a la formalización de los contratos, ya que el beneficio fiscal actuaría como el incentivo necesario para que los propietarios registren sus operaciones ante la AFIP, otorgando mayor transparencia y seguridad jurídica al sistema.
Desde el punto de vista del inquilino, la medida tiene implicancias indirectas pero significativas. Un aumento en la rentabilidad del propietario suele traducirse en una mayor estabilidad de la oferta, lo que tiende a desacelerar el ritmo de aumentos por competencia de precios. Instituciones del sector privado señalan que, ante un escenario de mayor rentabilidad neta por vía fiscal, disminuye la presión de los dueños por aplicar ajustes mensuales agresivos, permitiendo una negociación más equilibrada entre las partes bajo el régimen de libertad contractual actual.
A nivel macroeconómico, la medida se inserta en un plan de reactivación que busca atraer inversiones hacia la construcción y la compra de inmuebles usados. Cámaras empresariales del rubro sostienen que la carga tributaria ha sido históricamente el mayor desincentivo para el pequeño inversor, aquel que busca en el alquiler un complemento jubilatorio o un resguardo de valor. La simplificación del esquema impositivo no solo beneficiaría a los contratos existentes, sino que podría motorizar el inicio de nuevos proyectos de desarrollo inmobiliario orientados específicamente al mercado de renta.
El futuro del mercado habitacional dependerá de la celeridad de la implementación y de la estabilidad económica general. Si la exención se convierte en ley, se proyecta que el 2026 podría ser el año de la consolidación de la oferta, revirtiendo una tendencia de casi una década de contracción. La clave residirá en mantener estas reglas de juego claras a largo plazo, evitando que cambios políticos bruscos vuelvan a generar la incertidumbre que alejó a miles de propiedades del circuito formal de alquileres.
